arbox]
WeWork, el gigante norteamericano de oficinas compartidas, recibió el 17 de marzo un gran golpe por el coronavirus: SoftBank anunció que estudiaba retirar su oferta para comprar acciones de la compañía, en manos de sus fundadores, por valor de 3.000 millones de dólares.
La compra debía de firmarse el primero de abril y otorgaba a Softbank el control del 80% del accionariado, completando un paquete de inversiones que Sofbank ya había comenzado en octubre 2019, por valor de 1.500 millones de dólares. Preveía invertir otros 5.000 millones en avalar emisiones de deuda, pero Softbank envió una carta a sus accionistas, justificando la ruptura por la situación del coronavirus.
El rápido crecimiento de las empresas del sector en los últimos años hace que esta crisis le encuentre en un momento de alto apalancamiento, fruto de planes de expansión muy ambiciosos. En España, el sector creció en 2019 un 180% respecto a 2018. En el último año y medio se ha contratado la totalidad de superficie de trece edificios de entre 3.000 y 6.700 metros cuadrados en el mercado de oficinas de Madrid y otros trece edificios completos con superficies de entre 3.000 y 7.600 metros cuadrados en la ciudad de Barcelona. Este tipo de negocio es muy intenso en capex y en opex. Se han de acometer grandes obras antes de arrancar el negocio, y cuando el inmueble no es un activo de la compañía, se firman contratos de larga duración con penalizaciones altas en caso de incumplimiento. ¿Qué va a pasar además con los edificios que se encuentran en obras y que debían ser entregados en las próximas semanas o meses?
El sector en España ya registraba bajadas en precios en el 2019 que compensaba con incrementos de ocupación, y el 79% de las oficinas flexibles eran rentables en términos del margen de beneficio de explotación (Estudio Flexmark, Enero 2020).
Pero es que además las empresas del sector temen un aumento de la morosidad. El Real Decreto Ley 463/2020 de 14 de Marzo no obliga a suspender la actividad, si bien los operadores han de tomar precauciones para preservar tanto la salud de sus empleados como la de sus usuarios.
Entre otras medidas, destacan: “preservar distancias de seguridad, reducir visitas externas, limitar uso zonas comunes, eliminar servicio cafetería, extremar limpieza”. Si el confinamiento se alarga, aumentará el número de autónomos, pymes y compañías en expansión (suponen aproximadamente el 50% del total), que no podrán cumplir con sus obligaciones de pago.
Se va a producir inevitablemente incumplimiento de algunos servicios que ofrecen a sus clientes y que se reflejan en sus contratos, como los de cafetería, restaurante o algunas zonas comunes. Sin embargo, esto no justificaría la resolución contractual, pero desde Proworkspaces, la Asociación de Oficinas Flexibles, no recomiendan iniciar procedimientos de reclamación de cantidades. Su asesor jurídico, Francisco Iniesto, de Cremades y Calvo Sotelo Abogados, promueve buscar soluciones para cada caso (moratorias, rebaja de cuotas, etc.) antes de litigar. Una propuesta sensata, dada la paralización actual de los juzgados y de la Administración en general.
El domingo 29 de Marzo otro Real Decreto ha sido promulgado sobre las 23 horas, extendiendo hasta el 9 de abril la paralización a muchos sectores no considerados esenciales. Proworkspaces y su asesoría jurídica no han hecho todavía una valoración jurídica del mismo, pero entendemos que los centros seguirán abiertos siempre y cuando tengan entre sus clientes a empresas consideradas esenciales. Además de las obvias, se incluyen las de servicios financieros (bancarios, seguros y de inversión), telecomunicaciones, audiovisuales, despachos legales y gestorías administrativas. Con lo que pueden disminuir considerablemente los ingresos con unos gastos fijos parecidos.
La situación actual va a obligar a las compañías de coworking a reformular sus estrategias y redefinir sus planes de expansión, pero en muchos casos no se tratará de reformular el plan de expansión dado que lo que estará en juego es la supervivencia, pues a las tensiones de tesorería se une ahora la amenaza que supone el previsible incremento del teletrabajo, que si bien ha sido impuesto por necesidad, es muy probable que muchas empresas opten por esta solución con un alcance parcial, de manera definitiva, en el futuro.
Sin embargo, estas amenazas pueden también ser oportunidades, pues muchos hogares no están preparados para trabajar y los coworking pueden ofrecer puestos de trabajo en las zonas de uso compartido como alternativa.
También podría crecer la demanda de pequeños y medianos coworking de proximidad. Actualmente, sólo el 27% de las oficinas flexibles tiene entre 1 y 50 puestos.
El sector debe hacer una reflexión serena y realista sobre la estrategia más adecuada, pues es bastante probable que el impacto de la crisis económica sea mayor de lo previsto inicialmente, ahora que ciertas instituciones han declarado que esta crisis puede ser mayor que la de 2008.
Publicado previamente en LinkedIn el 31 de Marzo 2020 https://www.linkedin.com/
